ЖК “Первый Зеленоградский”

ЖК “Первый Зеленоградский” - масштабный проект застройщика ГК “Сибпромстрой” (площадь застройки - 16,8 Га). В шесть этапов планируется возвести 22 дома в 17 этажей и семь - в 25. Это будут панельные дома эконом-класса с яркими фасадами.

Согласно генплану, выложенному на официальном сайте проекта в рамках очередей запланировано:

1 очередь - строительство 3 корпусов (16к1, 16к2, 16к3), подземного паркинга в центре двора, рядом игровая площадка (огорожена) и парковка вне внутридворовой территории. Первые этажи отданы под размещение поликлиники, магазина стройматериалов, мебельного, цветочного, продуктового.

2 очередь - 6 домов (17, 17/2, 18, 18/2, 21, 22), детский сад, во дворе игровая площадка, наземная парковка за пределами двора. На первом этаже магазин "Магнит".

В третьей очереди строительства - 6 домов (6, 7, 13, 19, 19/1, 30), игровая площадка и здание детского дома (внутри двора).

Также в генплане между домами 2 и 3-ей очередей запланировано здание школы на 1600 учеников; а между 2-ой и 4-ой - зона отдыха с велодорожками и небольшой пруд с благоустроенной набережной.

Какие объекты планируются в рамках 4-6 очередей, пока не известно (проектной декларации пока нет). Прошла информация, что на территории масштабного микрорайона появится оздоровительный комплекс, досуговый центр и бизнес-центр. Всего в рамках проекта планируется обустроить 4 детских сада, центр творчества и одну школу.

Строительство началось в 2012 году. Первая очередь была сдана в 2015 году. Сейчас реализуются квартиры первой и третьей очередей - шесть 17-ти этажных панельных домов (три из первой и три из третьей очереди, все сданы). В рамках этих очередей были реализованы:

• многоуровневая система безопасности (“экстренная” кнопка в квартирах для вызова охраны и полиции, видеокамеры для наблюдения за двором из квартиры);

• комплекс энергоэффективных инженерных решений для экономии расходов на ЖКХ (утеплитель, конвекторы, гидроскопические клапаны в окнах квартир для вентиляции, бойлер для получения горячей воды на случай отключения, светодиодные лампы в местах общего пользования, уменьшенные площади мест общей площади, вентилируемые фасады).

На квартиры площадью 28-91 кв. м установлены демократичные цены - от 1,7 млн рублей. Планировки подразумевают просторные кухни, панорамные лоджии.

Жилой комплекс комфорт-класса расположился в экологически чистом районе Подмосковья, в месте с развитой транспортной и социальной инфраструктурой. В радиусе 2-х километров есть школы и детские сады, поликлиники и гипермаркет. Рядом с новостройками проходят две крупные автомагистрали, до ближайшей станции метро 50 минут езды на общественном транспорте.

В настоящий момент во дворах реализовано:

• благоустройство игровых и спортивных площадей;

• обустройство подземного паркинга на 650 мест (разместился в центре внутридворовой территории), въезд в него отделен от детских и спортплощадок

• и открытых парковочных мест (около 500) за пределами дворов;

• строительство детского сада.

Ведутся работы по строительству школы.

О районе

Новый жилой комплекс возводится в Солнечногорском районе Подмосковья, в г.п. Андреевка, дер. Голубое. Район образован в 1929 году, постепенно его границы корректировались, в состав входили: город Солнечногорск, деревни и рабочие поселки, в том числе г.п. Андреевка. Андреевка образована в 2006 году, в её составе сегодня числятся 9 населенных пунктов, в том числе дер. Голубое.

Численность населения в деревни составляет более 2140 человек. Д. Голубое находится в непосредственной близости к знаменитому городу Подмосковья - Зеленограду (от границы до границы - 2,3 км), известному благодаря обилию лесных массивов на его территории. Сама деревня также является живописным населенным пунктом, поэтому активно осваивается и застраивается.

Деревня имеет хорошее сообщение со столицей (автобусы ходят до м. “Пятницкое шоссе” и до ж/д ст. “Крюково”). Жителям доступна развитая инфраструктура Зеленограда (ТЦ, ледовый дворец, музеи и театры).

Экология

Помимо соседства с крупными лесными массивами Зеленограда, д. Голубое может “похвастаться” наличием небольшого чистого пруда и речки поблизости, на которых летом жильцы ЖК “Первого Зеленоградского” смогут приятно проводить время (рыбачить, устраивать пикники). А в 500 м - большие лесные массивы, на которые открываются прекрасные виды из окон новостроек. Они окружают комплекс с трех сторон, и только с четвертой можно увидеть кое-какие жилые постройки (частный сектор и многоэтажки).

В ближайшем окружении отсутствуют промышленные производства. Но в 750 м есть очистные сооружения, ответственная за них компания проводит реконструкцию с 2014 года и параллельно строит станцию очистки воды.

В 1,5 км - две безобидные котельные. Автомагистрали проходят в некотором удалении от новых домов (900 м). Но все это за пределами “бескрайнего” леса (по крайней мере он кажется таким). Экологическую ситуацию в ЖК “Первый Зеленоградский” можно назвать хорошей.

Образовательные учреждения

В радиусе 2 км от ЖК “Первый Зеленоградский” находятся 3 школы, 4 детских сада (ближайших 2 - частные). Рядом с комплексом (в 5-7 минутах ходьбы) работают центр развития и частный детский сад. Возле домов первой очереди - Воскресная школа (при Приписном храме). Общеобразовательная расположена дальше, в 2 км в восточном направлении от ЖК "Первый Зеленоградский" (Андреевская образовательная школа). Рядом с ней - детский сад №33. За этими образовательными учреждениями, через дорогу - ещё несколько школ и детских садов.

На территории ЖК “Первый Зеленоградский” уже строиться школа на 1600 учеников, на её территории будут обустроены футбольные и баскетбольные площадки. До завершения масштабного проекта будет построено 4 детских сада на 500 мест и досуговый центр. Один из запланированных детсадов уже возведен, работы в объекте завершаются.

Здравоохранение

Детская поликлиника находится в 6 км от комплекса.

В радиусе 2-3 км от ЖК “Первый Зеленоградский” находятся поликлиника, больница, стоматология и частные медцентры (стоматологические клиники, многопрофильные и специально для женщин).

Центральная клиническая больница находится в 680 м от ЖК “Первый Зеленоградский” (8 минут пешком).

Торговая инфраструктура

В Солнечногорском районе достаточно объектов торгово-развлекательной инфраструктуры.

На расстоянии 3,3 км на восток находится гипермаркет “Ашан”. До него можно добраться на личном или общественном транспорте.

В 3 км на юг - строительный рынок.

В пешей доступности имеются развлекательные заведения. Вверх по Тверецкому проезду можно дойти до кальян-бара или посетить соседний суши-бар "Быстрый Ли". Ещё через один дом - аптека. Ресторан "Роза Ветров" находится в соседнем дворе, в зоне жилой застройки в северо-восточном направлении.

Рядом с новостройками (буквально в двух шагах) работает супермаркет "Магнит". "Эко-продукты" и хороший продуктовый магазинчик разместились на территории самого жилого комплекса.

Также на первых этажах жилых корпусов планируется размещение кафетерия, магазинов, детских клубов, салонов красоты и аптек.

Транспортная инфраструктура

Жилой комплекс расположился в Солнечногорском районе, Андреевка, дер. Голубое.

Транспортная доступность ЖК “Первый Зеленоградский” складывается из крупных автомагистралей, проходящих через деревню, близости к значимым объектам (аэропорт), населенным пунктам, станциям метро, ж/д и автобусным остановкам. А именно:

• аэропорт Шереметьево в 39 мин езды;

• рядом Пятницкое (1 км) и Ленинградское (8 км) шоссе, есть удобный выезд на шоссе с территории ЖК, по шоссе можно выехать на МКАД (20-28 км);

• 7-10 минут на авто (3 км) до центра города Зеленограда и ж/д ст. "Крюково", от которой регулярно ходят скоростные поезда до Ленинградского вокзала столицы (время в пути до Москвы 20-25 мин);

• до ст. м “Крюково” - 50 минут на общественном транспорте;

• остановка в 15 минутах ходьбы ост. “Больница №6” (ходят маршрутки и автобусы 357, 374, 495 497).

По самой деревни жители перемещаются на маршрутках (извозом занимаются частники) и личных авто. На одной из таких маршруток можно доехать от ЖК “Первый Зеленоградский” до остановки “Больница №6”.

Однако, как бы радужно все не звучало, местные жители отмечают, что до МКАД далеко (28 км), а дороги в деревне и её окрестностях узкие, поэтому постоянно образуются пробки, в часы пик жители испытывают трудности даже с выездом из собственных дворов. В частности люди обращают внимание властей на узкий 6-ти метровый выезд из поселка, на котором запрещен обгон, в часы пик здесь “не протолкнуться”. Пробки наблюдаются вплоть до Пятницкого шоссе и Зеленограда. Мероприятия по улучшению транспортной инфраструктуры запланированы, но в ближайшее время ситуация не измениться (работы, предположительно, завершатся не раньше 2021 года).

Застройщик

Над воплощением масштабного проекта трудились две компании.

Первая очередь строительства осуществляла ООО “ЖилИно” (Солнечногорск), входящая в группу компаний “Тверской ДСК” - крупный девелопер Твери. Объекты ГК - ЖК “Лесная мелодия”, “Авиатор”, “Молодежный”, здание универмага, а также социальные объекты (здание театра и цирка).

Реализацию последующих очередей взял на себя “Сибпромстрой” (Сургут) - застройщик более опытный (год создания - 1992), осуществляющий строительство объектов своими силами от начала и до конца (полный цикл).В структуру компании входит более 20 специализированных предприятий (проектировщики, архитектурное бюро, производители стройконструкций, строительные бригады, подрядчики, управляющая компания). Общими силами компаниям удается демонстрировать высокие объемы строительства - 150-200 тыс кв. м в год.Объем портфеля компании уже достиг 20 млн кв. м недвижимости.

Несмотря на то, что предприятие зарегистрировано в Сургуте, результаты его деятельности имеются во многих городах России. В Подмосковье застройщик реализовал проект ЖК “Альтаир” (Химки).

На рынке недвижимости “Сибпромстрой” заслужил “особую” репутацию, благодаря применению в своей работе энергоэффективных технологий (комплекса мер, удачно подобранных за счет совершенствования технологии панельного домостроительства). Застройщику удалось доказать, что его инновационные решения, воплощенные в ЖК “Первый Зеленоградский”, позволяют экономить до 30% на оплате услуг ЖКХ. За что компания получила почетную премию “Лучший энергоэффективный дом” (вручен в 2015 году за первое место в конкурсе, проводимом Минэнергетики РФ).

По проекту в сети Интернет можно найти следующую документацию:

• проектную декларацию первой очереди строительства ООО “ЖилИно” (сроки реализации 02.2012-12.2015),

• рабочую документацию (архитектурные, электротехнические и санитарно-технические решения для квартир, разработаны ЗАО "ПроектСтройконструкция" по заказу ООО "Сибпромстрой-Югория", одной из дочерних компаний застройщика),

• разрешения на строительство первых двух очередей (выдано ООО “ЖилИно”),

• разрешение на ввод в эксплуатацию первой очереди (от 29.12.2015).

Застройщик объявил о вводе в эксплуатацию домов третьей очереди, но соответствующего решения пока не выложено.

Тайный покупатель

Сайт проекта информативным назвать трудно. Из имеющейся в сети проектно-разрешительной документации сделать окончательные выводы об объекте также не представляется возможным. Но, исследование тайного покупателя помогло расставить многие “точки над i”. Приведем основные полезные сведения о микрорайоне, которые ему удалось “добыть”.

1. О количестве корпусов, да и очередей строительства в новом микрорайоне пока нет точной информации (все находится пока на стадии планирования). Предполагается, что проект завершиться в 2020 году и позволит разместить около 30 тысяч жителей.

2. Задумка такого масштаба требует и строительства образовательных учреждений, тем более, что в д. Голубое проблема с местами в детских садах и школах действительно имеется. Для удовлетворения социальных потребностей застройщик предусмотрел строительство 4 детсадов, пообещав, что по крайней мере 2 из них будут муниципальными. Школу планируется открыть в 2019 году. Также на территории микрорайона будут работать частные специализированные школы (музыкальная и иностранных языков).

3. Квартиры продаются в корпусах 1 и 3 очередей, покупка оформляется по договору купли-продажи. Но, застройщик принципиально реализует жилые площади только после сдачи домов в эксплуатацию, при этом устанавливает цены как для строящегося объекта. Квартиры можно увидеть “в живую”, выбрать с теми характеристиками, которые уже не изменятся (общая площадь, например). И, кроме того, политика застройщика исключает риск появления “обманутых” дольщиков.

4. Объект находится далеко от столицы, но в этом и его минус, и плюс. Месторасположение выбрано более, чем удачное - живописные места, крупные лесные массивы и никаких вредных производств. Добраться отсюда до столицы можно несколькими способами, но дорога в пути займет много времени (1-2 часа).

5. Существенный недостаток объекта - поблизости не так много мест, куда можно устроиться на работу. Если вы работаете в Зеленограде или других населенных пунктов Андреевки, то вполне сможете добираться до места работы каждый день.

6. Главные отличительные особенности проекта - энергоэффективные технологии (включая бойлер, установленный на случай отключения горячей воды) и панорамные лоджии. Кстати, лоджии будут остекленены и для этого застройщик возьмет стеклопакеты собственного производства.

7. Помимо стандартных для комфорт-класса решений внедрена интересная многоуровневая система безопасности:

• кнопка вызова охраны появится в каждой квартире,

• а за двором, где играют ваши дети можно будет наблюдать через телевизор и камеру на площадке,

• подземный паркинг размещен не под домами, а в центре двора (на два уровня вниз), под детской площадкой; въезд организован с улицы, а спуститься в него можно на лифте со своего подъезда.

1. Оказывается, 646 машиномест организовано на паркинге в первой очереди строительства, а не в обеих. Часть мест в подземном паркинге “отойдут” жильцам с ограниченными возможностями (по словам представителей застройщика). Остальным придется заплатить за парковочное место около 500 тыс. рублей. На въезде будет действовать пропускная система.

1. Вот несколько моментов, которые дают повод усомниться в соответствии заявленному классу - панельные дома, простенькие входные группы (никакого авторского оформления), уменьшенные лестничные площадки и пролеты, на этаже 6-10 квартир.

2. В лифтовых зонах обустроен мусоропровод.

3. Управляющей компании в ЖК “Первый Зеленоградский” будет дочерняя фирма застройщика - “Сибстройплюс”. Тарифы на услуги в ней установлены на среднем для района уровне.

Альтернативные продавцы

В крупной компании застройщика есть свой отдел продаж, который и занимается реализацией квартир во всех объектах “Сибпромстроя”. Менеджеры застройщика занимаются оформлением сделки, берут все расходы на себя, помогают с ипотекой. Но…

Политика компании предписывает реализовывать проекты только после завершения строительства, что неизбежно приводит к появлению других продавцов. Сегодня в сети можно найти десятки объявлений от частных лиц и агентств недвижимости, не пожелавших себя назвать. Сторонние продавцы предлагают купить: студии по цене 1,84-1,9 млн рублей, однокомнатные реализуются за 2,55-3,5 млн, а двухкомнатные - 3,33-3,99 млн (цены не слишком отличаются от официальных, большой разброс наблюдается лишь в отношении однокомнатных).

Ход строительства

Официальный сайт ЖК «Первый Зеленоградский» проекта отражает ход строительства новых домов в ленте новостей и в виде ежемесячного фотоотчета в разделе с соответствующим названием. Строительство первой очереди из шести предполагаемых стартовало в 2012 году, первые новостройки микрорайона были сданы в конце 2015 года. Сдана третья очередь строительства. 

Но бдительные исследователи рынка новостроек запечатлели начало новых работ на стройплощадке в октябре 2017 года.

По последней информации в 2017 году велось строительство школы на 1600 учеников и обустройство медицинского центра на территории ЖК “Первый Зеленоградский”. Очевидно, работы продолжаются именно на социальных объектам (ведь разрешения на строительство новой очереди не было опубликовано).

Отделка квартир

Квартиры в ЖК “Первый Зеленоградский” реализуются с черновой отделкой: новых жильцов будут “ждать” ровные стены и пол, панорамные остекленные лоджии, в квартирах также установят унитаз, бойлер, приборы отопления, кондиционер над окнами, входная дверь. Бойлер и кондиционер входят в комплекс мер по повышению энергоэффективности дома.

Есть возможность за дополнительную плату заказать у застройщика ремонт “под ключ”: отделку осуществляет строительная бригада после согласования с заказчиками. На официальном сайте проекта можно “посетить” 3D-тур по отремонтированной квартире.

Лоджия

В настоящее время отделка предоставляется по акции: до конца февраля 2018 года для будущих жильцов ремонтные работы проводятся “почти даром”. Уточнить стоимость можно у менеджеров и после встречи с представителем строительной бригады. Те покупатели, кто уже воспользовался услугой, говорят что отделка обходится в среднем в 85 тыс. рублей.

Цены на квартиры

В начале 2018 года застройщик заявил о наличии в продаже около 500 квартир, стоимость действительно ниже средней рыночной.

*цены на квартиры ЖК “Первый Зеленоградский” актуальны на 29.01.2018 г.

Условия покупки

Застройщик предлагает приобрести квартиру в ипотеку. Кредит готовы предложить ведущие банки страны:

• Сбербанк;

• ВТБ24;

• СНГБ;

• Промсвязь;

• Открытие;

• Уралсиб;

• Возрождение;

• Металлинвест;

• ДельтаБанк;

• ГенБанк;

• Абсолют;

• Райффайзен.

Процентная ставка - от 7,3-11%. Первый взнос - от 10-20%.

В ипотеку можно включить стоимость ремонта и половину стоимости машиноместа в паркинге. Многие жильцы воспользовались этой возможностью.

Также потенциальные покупатели могут погасить часть суммы с помощью материнского капитала (при 100% оплате) или использовать его в рамках ипотечной программы.

Регулярно застройщик проводит акции. В настоящий момент действует интересное спецпредложение - предлагаются квартиры с чистовой отделкой с несущественной доплатой.

Действует спецпредложение: скидка 17% на некоторые одно-, двух- и трехкомнатные квартиры.

Также застройщик всем покупателям без исключения предлагает в качестве подарка дизайн-проект для оформления приобретаемой квартиры.

Возможные риски

По поводу возможных рисков, связанных с покупкой квартиры в ЖК “Первый Зеленоградский” у многих форумчан имеется собственное мнение. Все темы, поднятые на обсуждение можно свести к нескольким потенциальным проблемам.

1. Недостаток рабочих мест. Говоря об этой проблеме, форумчане называют район застройки ЖК “Первый Зеленоградский” “глухим”, довольно грубо, но по сути. Тайный покупатель с ними согласен. Если работаете в более крупном городе, который расположен поблизости (или не работаете вообще), квартиру в жилом комплексе в дер. Голубое можно рассматривать в качестве варианта для покупки. Но при этом стоит помнить, что плотность застройки в поселении растет, а дороги пока не ремонтируются, в часы пик придется столкнуться с пробками.

2. Немало возмущения у покупателей и владельцев квартир вызвало горячее водоснабжение, которое подавалось в квартиры только через бойлер. Застройщик пошел навстречу пожеланиям и провел воду от централизованной системы, оставив бойлеры на случай отключения. С этим благоразумным решением согласились все.

3. Высказывались недовольства по поводу проведенного застройщиком ремонта. Одна из покупательниц квартиры предостерегает: застройщик не несет ответственности за результат работы строительной бригады. Пропущенные сроки, нежелание отвечать на телефонный звонок заказчика - с какой бы неприятностью вы не столкнулись, восстановить справедливость можно будет только через суд. Другие предупреждают, что наткнулись на подрядчика, бригада которого работает “из ряда вон плохо”. За ними хозяевам все пришлось переделывать. Но многие отмечают, что довольны результатом: “качество вполне приличное”, особо придраться не к чему, можно сразу заезжать и обустраиваться.

4. Остро стоит проблема нехватки мест в дошкольных учреждениях и школах, а также жителей деревни беспокоят сложности с доступностью объектов (расположены в соседних районах и в Андреевке, но попасть в них в порядке очереди проблематично). Есть, конечно, несколько частных садиков, но цены в них не подъемные - 17-23 тысячи в месяц. Добираться до ближайшего муниципального садика каждый день весьма проблематично (например, проезд на автобусе до Зеленограда стоит 33-50 рублей). Застройщик, разрабатывая, генплан застройки микрорайона, учел эту проблему и заложил в проект строительство 4 новых садиков, один из них уже готов. И все же форумчане недовольны, говорят он будет платным. Застройщик публично обещал, что один из 4 ДОУ будет муниципальным, но будет ли передан на баланс администрации первый из построенных садов - ещё неизвестно.

Стоит заметить, что ни одной из жалоб форумчан тайный покупатель не счел действительно толковой. По его мнению, количество жалоб можно объяснить достаточно просто: всегда найдутся недовольные - люди, которым не нравиться абсолютно все.

Итоги: Плюсы и минусы

Всесторонний анализ объекта позволяет получить полное (не обманчивое) впечатление и принять верное решение в пользу покупки или отказа от нее. После всего сказанного выше осталось лишь подвести итоги, что вся информация “разложилась” по пунктам и обрела более четкие очертания.

Плюсы:

• дома сданы, ключи можно получить в день сделки;

• яркие фасады, красочные детские площадки (настраивают на позитив);

• хорошие планировочные решения (просторные кухни, лоджии);

• можно выбрать вариант отделки (квартиры без и с ремонтом от застройщика);

• живописная местность (пруд, речка, лесной массив окружает новостройки с трех сторон), хорошая экология;

• в будущем жильцы смогут пользоваться развитой социальной инфраструктурой микрорайона “Первый Зеленоградский”;

• при строительстве домов были применены энергоэффективные технологии;

• парковочных мест вполне достаточно (на порядка 1,5 тысяч квартир 600 мест в подземном паркинге и 500 на открытой стоянке);

• доступные цены (комфорт по цене эконом-класса, готовые квартиры по цене в строящихся домах);

• многоуровневая система безопасности.

Минусы:

• рядом кладбище;

• есть несколько способов доехать до крупных городов и объектов развлекательной инфраструктуры, но время в пути затягивается из-за пробок;

• дома - панельные.

 

Коментарии